| 집단소송/행정일반

(1) 행정절차 흐름도

(2) 하자보수청구

■ 하자보수청구권자
다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 ‘입주자대표회의 등’이라 함)는 하자담보책임기간(「주택법 시행령」 제59조제1항, 별표 6 및 별표 7) 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(「주택법」 제46조제1항 및 「주택법 시행령」 제59조제3항 전단).
– 입주자
– 입주자대표회의
– 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)
– 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

■ 사업주체의 하자보수
– 하자의 보수를 청구받은 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단 결과를 통보받은 경우에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자 부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「주택법 시행령」 제59조제3항 후단).
– 사업주체는 하자 여부 판정서 정본을 송달받은 경우로서 하자가 있는 것으로 판정된 경우에는 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 수립하여 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다다(「주택법 시행령」 제59조제4항).

■ 입주자대표회의 등의 직접 보수
– 입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수청구를 받은 날부터 3일 이내에 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않은 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다. 다만, 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제59조의2제1항).

(3) 일조권ㆍ조망권 침해 및 구제

· 일조권 또는 조망권에 대하여 수인한도를 넘는 피해를 받은 경우에는 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있고, 정신적 손해에 대하여도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

· 아파트 소유자는 일조권ㆍ조망권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 일조권ㆍ조망권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

· 일조권 또는 조망권의 침해가 현저하여 사후의 금전 배상만으로는 손해의 전보가 어려운 경우에는 공사중지를 청구할 수도 있습니다.

· 또한, 일조권ㆍ조망권을 방해하는 건물의 건축허가처분 등에 대하여 위법한 처분 등의 취소로 인하여 회복되는 법률상 이익이 있는 경우에는 취소소송을 제기할 수 있습니다.

■ 불법행위로 인한 손해배상 청구
이웃에서 건축을 함으로써 수인한도를 넘는 일조권 또는 조망권 피해를 받은 경우에는 건축주 또는 시행자를 상대로 하여 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제750조).
피해자는 신체적·정신적 손해 등 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항).

■ 소멸시효
불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 않거나 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에 시효로 인하여 소멸합니다(「민법」 제766조).

■ 소유물방해제거 및 방해예방청구권
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다(「민법」 제214조).

■ 공사중지 가처분의 신청
가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전(保全)하기 위한 집행보전제도를 말합니다.
가처분은 ① 다툼의 대상에 관한 가처분과 ② 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉩니다(「민사집행법」 제300조).
임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 해야 합니다(「민사집행법」 제300조제2항 후단).

(4) 아파트 분양광고가 허위 과장광고인 경우

· 아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.

· 그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

· 공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.

■ 분양계약의 취소
아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제109조제1항).
아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제110조제1항).
계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제141조).

■ 손해배상 청구
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제390조).
일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「민법」 제750조).
피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항).
공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(「민법」 제760조제1항).

■ 전용면적 광고의 피해
※ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결
아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

■ 조망확보 광고의 피해
※ 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결
향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례

■ 중도금대출이 가능하다는 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 ‘융자 대출 가능’이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 ‘융자 대출 가능’이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다.
※ 서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결
[1] 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.
[2] 분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.
[3] 분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

■ 전철역까지의 거리에 대한 광고
※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결
아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.