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지역주택조합

지역주택조합이란

 

‘아파트 공동구매’라 불리는 지역주택조합은 무주택자들이 조합을 꾸려 토지를 사들이고 시공사를 정해 아파트를 짓는 방식으로 사업이 진행됩니다. 쉽게 말해 조합이 시행사에 이름을 올리고, 시공사와 협력하는 방식입니다. 토지비, 건축비 등을 조합원 분담금으로 충당하기 때문에 일반 아파트 분양가와 비교했을 때 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다는 게 가장 큰 장점으로 꼽힙니다.

 

그러나 단순히 ‘저렴하다’는 광고 문구에 현혹돼 지역주택조합에 가입하려는 섣부른 결정은 금물입니다. 지역주택조합의 개념이나 절차, 가입조건 등에 대해 명확히 알고 있는 상태에서 부지확보현황, 조합 탈퇴조건, 계약서, 조합규약 등을 세밀하게 검토해야 합니다. 토지 매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집 등 사업을 추진함으로 분양가격이 불투명하고, 토지가격 및 시공비, 사업계획승인 심의 과정에서의 사업비 상승에 따른 추가 부담금이 발생할 우려가 있기 때문입니다.

 

지역주택조합에 가입한 이후에도 사업이 지연되거나 땅값 상승 등에 따른 추가분담금이 발생할 수 있고, 조합원 지위 유지나 탈퇴 등의 문제로 갈등을 빚는 사례가 속출한다는 점을 염두하고 있어야 합니다. 특히 조합원이 모두 부담하는 사업이기 때문에 조합원 탈퇴와 계약금 환불이 쉽지 않고, 해약할 때 재산상 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

이미 피해를 입은 경우 소송을 통해 조합에서 탈퇴하거나 조합비 등을 돌려받는 방법이 있습니다. 만약 조합 측이 조합원을 기만하는 등 법규범을 위반한 사실이 확실하다면 승소할 확률은 높아집니다.

조합원 자격

 

‘조합설립인가신청일 현재 사업 진행 예정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 전용 면적 85㎡ 이하의 소형주택 소유자인 세대주이어야 합니다. 여기서 말하는 세대주는 세대원 전원이 소형주택을 소유한 세대의 세대주를 뜻합니다.

지역주택조합 구성

 

자격 요건에 맞는 조합원들이 주택건설예정 세대수의 ½ 이상으로 구성돼야 합니다. 사업계획을 승인 받는 과정에서 주택건설예정 세대수가 변경된 경우, 변경된 주택건설예정 세대수이며, 조합원은 조합설립인가 시는 물론 당해 조합주택에 입주 가능일까지 세대별 주민등록상 세대주 자격을 유지해야 합니다.

 

만약 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장(군수)의 신고를 거쳐 인가를 받아야 합니다. 인가 받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 마찬가지입니다.

지역주택조합 사업 시행 절차

 

1. 토지물색
2. 주택조합추진위원회
3. 주택조합규약 작성
4. 주택조합창립총회
5. 주택조합 설립 신고 신청
6. 주택조합 설립인가 신청
7. 시공사 선정 등 등록사업자와 협약 체결
8. 사업계획 승인 신청
9. 등록사업자와 공사 계약
10. 조합주택 착공 및 분양
11. 사용검사 및 입주

 

 등록사업자와 공동사업 추진을 위한 협약 체결 또는 공사계약 시기는 차이가 있습니다.

지역주택조합규약에 포함할 내용 (주택법 제20조제2항에 의거)

 

· 조합의 명칭 및 소재지

· 조합원의 자격에 관한 사항

· 주택건설대지의 위치 및 면적

· 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항

· 조합임원의 수, 업무범위, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

· 조합원의 비용부담 시기, 절차 및 조합의 회계

· 사업의 시행시기 및 시행방법

· 총회의 소집절차, 소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

· 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

· 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차

· 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

· 조합규약의 변경 절차

· 그밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

지역주택조합 업무대행 조건

 

지역주택조합의 경우 사업의 지연이나 실패로 인한 피해 발생에 대해 책임이 없는 대행업체를 방지하기 위해 공동사업주체로서 책임이 있는 ‘시공능력 있는 등록사업자’가 주택조합의 업무를 대행할 수 있습니다.

등록사업자의 주택건설공사 시공 기준은 자본금 5억원 이상, 개인의 경우에는 자산평가액 10억 원 이상이어야 하고, 건설기술관리법 시행령에 의한 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상(건축기사 및 토목분야기술자 각 1인 포함)이어야 하며, 최근 5년간의 주택건설 실적이 100호 또는 100세대 이상이어야 합니다.

이러한 주택조합의 업무대행자는 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자 등으로 한정되며, 업무대행자는 거짓이나 과장의 방법으로 조합 가입을 알선하는 행위를 해서는 안 됩니다.